Brusel našel českého viníka drahého bydlení: dědu s chatou a byt po babičce

EU radí Česku zvýšit daň z nemovitostí. Bydlení má být dostupnější tím, že vlastnictví zase o kus zabolí.

Když už si český občan myslel, že po zaplacení elektřiny, plynu, potravin, hypotéky, pojistek a všech těch drobných radostí moderního přežití může doma v klidu sedět na židli, přišla Evropská komise s novým objevem. Podle zprávy, o které informovaly Novinky.cz, by Česko mělo změnit zdanění nemovitostí a více ho navázat na tržní hodnotu realit. Jinými slovy: pokud máte byt, dům, pozemek nebo aspoň kůlnu, Brusel si všiml, že stále ještě existujete. A protože existence vlastníka je v evropské ekonomické poezii podezřelý jev, doporučuje se ji trochu prodražit. Evropská komise tvrdí, že vyšší daň by mohla pomoci dostupnosti bydlení. To je krásná věta, protože zní skoro jako plán, dokud si člověk neuvědomí, že se má dostupnost bydlení zlepšit tím, že se bydlení zdaní víc. Takový nápad nevzniká v kuchyni u člověka, který počítá složenky, ale v kanceláři, kde má i kávovar pravděpodobně metodiku. Český majitel nemovitosti se tak dozvídá, že problémem bytové krize možná není pomalá výstavba, drahé stavební materiály, šílené povolování a drahé hypotéky, nýbrž on sám. Sedí si doma, bydlí, vlastní a tím kazí evropský průměr. A to se, jak známo, v tabulkovém vesmíru neodpouští.

Evropská komise ve své zprávě uvádí, že kdyby se zvýšily daně z nemovitostí, propojily s tržní hodnotou a zároveň se zrušilo příznivé danění krátkodobých pronájmů, mohlo by to podle ní motivovat k přesunu neobsazených bytů na trh dlouhodobého nájemního bydlení.

Na papíře to působí jako nádherná bruselská stavebnice: vezmete daň, přidáte motivaci, posypete to tržní hodnotou a na konci vyskočí dostupný byt. Jenže česká realita má tu nepříjemnou vlastnost, že nevyskakuje podle powerpointové prezentace. Pokud vlastníkovi zvýšíte náklady, velmi často je prostě přenese dál. Ne proto, že je zlý pohádkový lakomec s měšcem, ale protože ekonomika občas funguje i mimo tiskové zprávy.

Zvýšená daň se tak může propsat do nájmů, a kdo bude překvapený, může si za odměnu vytisknout další doporučení. Nájemník pak nedostane dostupnější bydlení, ale dostupnější vysvětlení, proč platí víc. Brusel tak opět přichází s nápadem, který vypadá sociálně citlivě hlavně do chvíle, než ho někdo pošle skutečným lidem do schránky. Ti pak zjistí, že solidarita se tentokrát měří platebním výměrem. A jestli se náhodou někde nějaký byt skutečně uvolní, bude to patrně oslavováno jako vítězství evropské moudrosti nad českým vlastnickým hříchem.

Česko má podle Evropské komise daň z nemovitostí v porovnání s jinými zeměmi Evropské unie nízkou.

To je samozřejmě argument, který v české debatě působí jako univerzální otvírák na peněženky. Jakmile je někde něco nižší než evropský průměr, je třeba to zvýšit, nejlépe rychle a s výrazem odpovědnosti. O něco méně nahlas se přitom říká, že Česko má naopak vysoké zdanění práce. Jenže práce je asi příliš nudná kolonka, zatímco nemovitost vypadá hmotně, pevně a lákavě. Dům se neschová, byt neuteče a pozemek nemá možnost podat výpověď. Z hlediska státu i úřední fantazie je to ideální terč. Stojí, mlčí a dá se zdanit. Majitel může sice reptat, ale pokud se mu to nelíbí, může si vyzkoušet nebýt majitelem. To je ostatně zřejmě nový evropský sen: občan dostatečně svobodný na to, aby platil, ale ne tak svobodný, aby měl pocit, že mu něco opravdu patří.

Daň jako lék na nedostatek bytů, aneb když se požár hasí účtenkou

Hlavní potíž českého bydlení neleží v tom, že by lidé vlastnili příliš levně, ale v tom, že se příliš pomalu staví. To připomíná i část samotné evropské zprávy, která mluví o potřebě zrychlit územní plánování a stavební povolení. Jenže to je práce těžká, pomalá, politicky nevděčná a administrativně bolestivá. Zvýšit daň je mnohem elegantnější, protože stačí najít správnou sazbu, správné zdůvodnění a správně vážný výraz. V českých městech mezitím lidé čekají na byty, které nevznikají, protože povolovací procesy připomínají vytrvalostní závod pro právníky, projektanty a svaté mučedníky. Developer čeká, obec váhá, úřad studuje, soused podává připomínku a mladá rodina mezitím zjišťuje, že dvoupokojový byt stojí jako menší šlechtický titul. Do této situace přichází rada: zdaňme nemovitosti víc. To je podobné, jako kdyby se ucpaná dálnice řešila zdražením garáží. Možná se tím něco pohne, ale pravděpodobně hlavně krevní tlak. A pokud se na konci zjistí, že byty pořád chybí, vždycky lze zřídit pracovní skupinu, která doporučí ještě jednu daň.

Ekonom Petr Dufek z Banky Creditas podle Novinek upozornil, že zvýšení daně z nemovitostí samo o sobě problém s dostupností bydlení nevyřeší. Důležité je, že není jasné, kolik prázdných bytů v Česku skutečně je. Bez této informace se z celého plánu stává výstřel do mlhy, ovšem výstřel elegantní, evropsky formulovaný a dostatečně sebevědomý. Pokud nevíme, kolik bytů může opatření dostat na trh, nevíme ani to, jak silný efekt by mělo. Zato víme, že daň by zaplatili skuteční vlastníci. To je v politice vždycky výhoda, protože výnos je konkrétní, zatímco slib je abstraktní. Když se pak ukáže, že bytová dostupnost se nezlepšila, dá se říct, že reforma nebyla dostatečně komplexní. Přeloženo do češtiny: občane, zaplatil jsi, ale špatně jsi věřil. A protože se cíle nedosáhlo, bude třeba opatření prohloubit. Tak se z dočasné medicíny stává trvalý předpis. Pacient sice stále kašle, ale lékárna hlásí výborné tržby.

Zvýšení daně z nemovitostí přitom může dopadnout i na lidi, kteří rozhodně nejsou žádnými realitními magnáty.

V Česku vlastní nemovitost mnoho domácností, které ji získaly dlouholetým splácením, dědictvím nebo celoživotní prací. Nejde jen o investory s portfoliem bytů, ale také o seniory v rodinných domech, rodiny s hypotékou nebo lidi, kteří mají chalupu po rodičích. Pokud se daň naváže výrazněji na tržní hodnotu, může růst i tam, kde příjem majitele neroste vůbec.

Tržní cena nemovitosti totiž neznamená, že má člověk automaticky v peněžence víc peněz. Dům může na papíře zdražit o milion, ale majitel tím nezaplatí elektřinu ani opravu střechy. Taková logika je příjemná hlavně pro ty, kdo vidí majetek jako číslo v tabulce, nikoli jako místo k životu.

V praxi by se tak mohlo stát, že člověk bude trestán za růst hodnoty nemovitosti, který sám nezpůsobil. Realitní trh mu zvýší cenu domu, stát mu zvýší daň a on si může zvýšit maximálně dávku hořkého smíchu. Tomu se pak moderně říká spravedlivější systém.

Hypotéky? Tak ty také raději přiškrtit, ať je radost úplná

Evropská komise doporučuje Česku přehodnotit také podporu hypoték, konkrétně možnost odečítat zaplacené úroky od základu daně. Podle tohoto pohledu může daňová úleva podporovat poptávku po nemovitostech, a tím tlačit ceny výš.

To je argument, který má ekonomické jádro, jenže v životě běžných lidí zní poněkud krutě. Mladá rodina slyší, že byt je drahý, hypotéka drahá, energie drahé a teď by se ještě měla zmenšit pomoc, která aspoň trochu snižuje daňovou zátěž.

Brusel tím vlastně říká: když se k bytu dostáváte těžko, možná vám pomůžeme tím, že to bude ještě těžší. To je sociální citlivost v provedení pro pokročilé. Pokud se poptávka ochladí, ceny se možná uklidní, ale část lidí se k vlastnímu bydlení nedostane vůbec. V tabulce to může vypadat jako stabilizace trhu. V rodinném rozpočtu to vypadá jako další zavřené dveře. A ve finále se může stát, že se vlastnické bydlení promění v disciplínu pro odolné, bohaté a ideálně bezdětné.

Zajímavý je i střet s domácí politikou. Zatímco Evropská komise doporučuje spíše omezení podpory hypoték, Alena Schillerová z ANO podle zveřejněných informací mluvila o možnosti podporu mladým lidem do 36 let zvýšit. To je přesný okamžik, kdy se česká bytová politika mění v ping-pong mezi Bruselem, Prahou a realitním trhem. Jedni chtějí poptávku tlumit, druzí ji chtějí vybraným skupinám ulehčit. Experti ale upozorňují, že vyšší podpora může zvýšit poptávku, a tím také ceny. Tom Kadeřábek ze Swiss Life Select pro Novinky varoval, že mladí mohou získat pár tisíc navíc, ale za byt zaplatit o statisíce více. To je nepříjemná matematika, která kazí krásné politické slogany. Pomoc se pak může přelít nikoli do kapes kupujících, ale do cen nemovitostí. Mladý člověk dostane podporu, trh si ji započítá a byt se zase vzdálí. Vítězem je nakonec realita, která se nenechá ukecat ani tiskovou konferencí.

Do celé věci navíc vstupuje fakt, že ceny nemovitostí v Česku v posledních letech vzrostly výrazně rychleji než příjmy mnoha domácností. Problém není jen ve výši úrokových sazeb, ale hlavně v samotné ceně bytů a domů. Když byt stojí násobky ročního příjmu domácnosti, ani drobná daňová úleva z hypotéky z něj neudělá levnou položku. Mladí lidé proto často odkládají nákup bydlení nebo zůstávají déle v nájmu. Jenže nájemní trh je také napjatý a drahý.

Pokud se zvýšené náklady vlastníků promítnou do nájmů, vznikne další kruh.

Lidé nedosáhnou na vlastní bydlení, zůstanou v nájmu, ale ten zdraží také. Výsledkem je bytová past, v níž se občan pohybuje mezi drahou hypotékou a drahým nájmem. A nad tím vším se vznáší evropské doporučení jako anděl účetnictví. Mává tabulkou a šeptá: ještě by to chtělo vyšší daň.

Krátkodobé pronájmy jsou další částí problému, kterou Komise zmiňuje. V turisticky atraktivních městech mohou byty využívané ke krátkodobému ubytování skutečně snižovat nabídku dlouhodobého bydlení. Tady dává debata o regulaci větší smysl než plošné trestání všech vlastníků. Jenže i zde je třeba rozlišovat mezi investory provozujícími desítky bytů a běžnými lidmi, kteří si krátkodobým pronájmem přivydělávají. Jeden metr na všechny vypadá spravedlivě jen z dálky. Zblízka se ukáže, že realita má mnoho vrstev. Pokud stát nastaví pravidla špatně, zasáhne i ty, kteří nejsou příčinou problému. Města přitom potřebují hlavně přesná data, kontrolu a jasná pravidla. Bez nich se z regulace stane jen další papírový koberec položený přes starý nepořádek. A když se koberec začne zvedat, bude se samozřejmě volat po další reformě.

Český občan jako bankomat, který má navíc střechu

Rozšířený pohled na celou věc musí začít u českého stavebního řízení. Pokud se byty povolují pomalu, vzniká nedostatek nabídky, a ten tlačí ceny nahoru. To není žádné tajemství, ale banální realita, kterou zná každý, kdo někdy sledoval výstavbu čehokoli složitějšího než psí boudu. Územní plány se mění zdlouhavě, povolení se vlečou a každé zdržení projekt prodražuje. Čím déle projekt stojí na papíře, tím dražší bývá jeho konečná cena. Náklady na financování, materiál, práci i administrativu se přelévají do ceny bytů. Kupující pak neplatí jen cihly a beton, ale i roky čekání. Pokud se toto nezmění, žádná daňová gymnastika dostupnost bydlení zásadně nezlepší. Stát může zdaňovat, podporovat, doporučovat a vysvětlovat, ale dokud se nestaví dost, bude trh hladový. A hladový trh se nenají z evropské zprávy, byť by byla vytištěna na velmi kvalitním papíře.

Druhou související věcí je role obcí a veřejného sektoru. Evropská komise doporučuje větší zapojení veřejného a neziskového sektoru do výstavby, což může být rozumný směr. Obecní a dostupné bydlení může pomoci lidem, kteří nedosáhnou na tržní nájem ani hypotéku. Jenže i obce narážejí na stejné překážky jako soukromí investoři. Potřebují pozemky, peníze, kapacity, projekty a povolení. Politická vůle sama bytový dům nepostaví.

Navíc každá obec řeší jiné možnosti a jiné potřeby. Ve velkých městech je tlak extrémní, v menších regionech může být situace odlišná. Pokud se má veřejný sektor zapojit výrazněji, musí mít realistické podmínky, ne jen pěknou větu ve strategickém dokumentu. Jinak se z dostupného bydlení stane další slib, který se krásně vyjímá v kampani a špatně hledá v ulici.

Třetí podstatnou oblastí jsou příjmy českých domácností. Srovnávat daň z nemovitostí s evropským průměrem je jednoduché, ale méně pohodlné je srovnávat také mzdy, kupní sílu a celkovou daňovou zátěž. Český občan už platí vysoké odvody z práce a čelí cenám, které se v mnoha oblastech přiblížily Západu rychleji než výplaty. Pokud někdo řekne, že v jiné zemi je daň z nemovitostí vyšší, měl by dodat také to, jaké jsou tam příjmy, služby a struktura trhu. Jinak jde o srovnání typu: soused má větší bazén, tak si také napustíme vodu do obýváku.

Evropský průměr není kouzelná norma štěstí. Je to číslo, které může mnoho říkat, ale také mnoho zakrýt.

Český stát by měl přemýšlet, zda další majetková daň skutečně řeší problém, nebo jen hledá nový zdroj peněz. A občan má právo ptát se, proč se jako první nabízí jeho peněženka. Odpověď bývá jednoduchá: protože ji má stát vždycky nejblíž.

Čtvrtou věcí je riziko dopadu na nájemníky. Vyšší daň z nemovitosti se nemusí zastavit u vlastníka. Majitel nájemního bytu může zvýšené náklady zahrnout do nájemného, zejména pokud je poptávka po bydlení vysoká. V praxi by se tak opatření namířené na dostupnost bydlení mohlo obrátit proti těm, kterým má pomoci. Nájemník neuslyší, že platí víc kvůli evropské zprávě. Uslyší jen novou částku. A protože na trhu není dostatek dostupných alternativ, bude mít omezený prostor k odporu. To je krutá mechanika bytové krize. Ten, kdo nemá vlastní bydlení, často nemá ani vyjednávací sílu. Pokud stát a EU přidají do systému další náklady, nemohou se tvářit překvapeně, když se tyto náklady přelijí níž. Ekonomická gravitace totiž funguje i bez bruselského souhlasu.

Pátou související oblastí je samotná otázka vlastnictví jako životní jistoty. V českém prostředí má vlastnictví bytu nebo domu mimořádný význam. Pro mnoho lidí je to výsledek celoživotní práce, ochrana před nejistotou a jediný skutečný majetek, který mají. Pokud se z vlastnictví začne dělat daňový problém, narušuje to důvěru lidí ve stabilitu pravidel. Občan si dnes pořídí dům podle jedněch podmínek a zítra zjistí, že politická logika se změnila. Tržní hodnota vzrostla, takže má platit víc, i když jeho příjem zůstal stejný. To může být obzvlášť tvrdé pro seniory nebo domácnosti v regionech, kde papírová hodnota nemovitosti neodpovídá finanční realitě obyvatel. Stát by měl být opatrný, když sahá na něco tak citlivého. Domov totiž není jen položka v katastru. Je to místo, kde lidé žijí, stárnou, vychovávají děti a opravují střechu za peníze, které jim po daních ještě zbyly.

Nakonec se celá kauza dá shrnout velmi jednoduše. Evropská komise vidí nízkou daň z nemovitostí a doporučuje její zvýšení, protože věří, že tím může pomoci dostupnosti bydlení. Kritici ale oprávněně namítají, že hlavní problém leží ve slabé výstavbě, pomalém povolování, drahých bytech a nedostatku nabídky. Pokud se tyto příčiny nevyřeší, vyšší daň může být jen dalším poplatkem za život v zemi, kde se bydlení stalo luxusním sportem.

Brusel opět působí dojmem lékaře, který pacientovi s horečkou doporučí dražší teploměr. Výsledek bude přesný, odborný a úplně k ničemu, pokud se nezačne léčit nemoc.

Český občan mezitím stojí uprostřed bytové krize, v jedné ruce složenku, ve druhé hypotéční kalkulačku a nad hlavou evropské doporučení, že jeho nemovitost je vlastně příliš levně zdaněná. A tak se možná brzy dočkáme nové definice dostupného bydlení: byt bude dostupný každému, kdo už žádný nevlastní, žádný nekupuje, žádný nepronajímá a ideálně ani žádný nepotřebuje. To je přesně ten typ pokroku, při kterém se občanovi otevře budoucnost. Bohužel většinou jen ve formě další obálky z úřadu.

Použité zdroje: Novinky.cz, FaktHusty.cz